Лизинг объектов недвижимости. Как правильно заключить договор.

У любой компании рано или поздно появляется необходимость приобрести офис или производственное помещение в собственность. А если в данный момент отвлечение внушительных сумм на покупку неэффективно или невозможно? Встает вопрос - заключить договор лизинга или взять кредит. Но банки не всегда расположены давать "длинные" кредиты, а зачастую у кредитополучателя не хватает обеспечения. Тогда руководству компании стоит задуматься о приобретении нежилого помещения в лизинг. Ведущий специалист-эксперт отдела регистрации прав на нежилые помещения и по взаимодействию с крупными правообладателями Управления Федеральной регистрационной службы по Кировской области, Константин КОЛОТОВ. Научно-технический прогресс сферы производства, переход к рыночной экономике, изменение условий хозяйствования и экономических отношений вызвали необходимость поиска и внедрения нетрадиционных методов обновления материально-технической базы и модификации основных фондов. Одним из таких нетрадиционных для нашей страны методов является лизинг. В настоящее время лизинговые правоотношения в РФ регламентируются параграфом 6 гл. 34 (статьи 665-670) ГК РФ, общими положениями параграфа 1 гл. 34 ГК РФ и Федеральным законом от 29.10.98 "164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" (далее - Закон о лизинге). При этом положения Закона о лизинге подлежат применению лишь в части, не противоречащей общим положениям ГК РФ об аренде и специальным правилам о договоре лизинга, так как соответствующие нормы ГК РФ не предусматривают принятие каких-либо правовых актов, направленных на специальное урегулирование данной сферы имущественных правоотношений. Государственная регистрация договора лизинга недвижимости урегулирована пп. 1,3 ст. 26 ФЗ от 21.07.1997 "122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество". Как вы уже поняли, лизинг представляет собой самостоятельный вид аренды. На основании договора лизинга недвижимости арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести у продавца в собственность конкретное имущество для его передачи за оговоренную плату, на точно установленный срок, на определенных условиях в качестве предмета лизинга арендатору (лизингополучателю). Имущество передается лизингополучателю во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 665 ГК РФ). Договор обязательно должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации независимо от срока его заключения (ст. 609 ГК РФ, п. 1 ст. 20 Закона о лизинге). В договоре лизинга недвижимости должны содержаться данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве предмета аренды (адрес объекта, его состав, площадь, этажность). Особенность предмета договора лизинга заключается в том, что он включает в себя наряду с объектом лизинга также действия обязанных по нему сторон: Действия лизингодателя по заключению договора купли-продажи лизингового имущества с продавцом, указанным лизингополучателем; Передача объекта лизинга от продавца лизингополучателю; Действия лизингополучателя по принятию имущества во владение и пользование. В данном случае специальной нормой закона (ст. 665 ГК РФ) установлено, что лизингодатель не только не является собственником имущества, но и не владеет им. Таким образом, отличительным признаком договора лизинга, позволяющим отделить его от договора аренды, выступает то обстоятельство, что на момент его заключения лизингодатель не должен являться ни собственником имущества, ни титульным владельцем имущества (ст. 608 ГК РФ), которое подлежит передаче в лизинг. В противном случае возникают обычные арендные отношения. Более того, в момент приобретения лизингодателем права собственности на недвижимость она уже обременена арендными правами лизингополучателя. Однако, как показывает практика, иногда стороны пытаются подменить договор аренды договором лизинга, когда арендодатель-лизингодатель на момент заключения договора лизинга уже является собственником имущества, подлежащего передаче якобы в лизинг. Такие сделки являются недействительными и не подлежат государственной регистрации как не соответствующие требованиям закона (решение Арбитражного суда Кировской области от 28.04.2003 по делу - А28-2934/03-59/13, Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 31.01.2005 по делу - КГ-А41/13465-04). С учетом всего сказанного, можно выделить следующие существенные условия договора лизинга недвижимости: Лизингодатель на момент подписания договора не является собственником недвижимости, но должен стать таковым на момент передачи недвижимости лизингополучателю. Объект лизинга должен быть приобретен у указанного лизингополучателем продавца. Объект недвижимости должен быть индивидуально определен в договоре. Должен быть определен размер лизинговых платежей. Объект лизинга должен быть передан продавцом непосредственно лизингополучателю, если иное не предусмотрено договором лизинга. Имущество может быть передано в лизинг только для осуществления предпринимательских целей. Кроме того, законодатель устанавливает обязанность лизингополучателя при заключении договора купли-продажи уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу (ст. 667 ГК РФ). Это уведомление должно содержаться либо в тексте договора купли-продажи, либо должно быть выражено иным способом, но обязательно в письменной форме, иначе доказать его наличие будет невозможно. На практике продавец зачастую подтверждает факт участия в лизинговых правоотношениях путем подписания договора лизинга. Как и в случае с договором аренды недвижимости, стороны договора лизинга могут установить право лизингополучателя на выкуп объекта лизинга. При этом условие о выкупе может быть предусмотрено, как в самом договоре лизинга при его заключении, так и установлено в дальнейшем дополнительным соглашением сторон (пп. 1,2 ст. 624 ГК РФ, п. 1 ст. 28 Закона о лизинге). Дополнительными особенностями договора лизинга, отличающими его от договора аренды, являются: Лизингодателем не могут выступать субъекты, которые не обладают имуществом на праве собственности (ст. 665 ГК РФ). Такие как унитарные предприятия, учреждения, доверительные управляющие. Земельный участок не может быть объектом (предметом) договора лизинга как самостоятельно, так и вместе со зданием, строением, сооружением, которые на нем находятся (ст. 666 ГК РФ). Данная норма вступает в противоречие с п. 4 ст. 35 Земельного кодекса, в случае выкупа объекта лизинга (здания, строения, сооружения), так как отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Очевидно, что для дальнейшего развития отношений по лизингу недвижимости законодателю следует устранить указанное противоречие. В Государственной думе в настоящее время ставится вопрос о пересмотре ФЗ "О лизинге" и внесении в него поправок. Если будет принята новая редакция закона или поправки к нему, которые смогут разрешить проблемы лизинга недвижимости, то тогда можно будет ожидать значительного увеличения доли лизинга недвижимости в общем объеме заключаемых договоров лизинга в России. Источник: Investor.Kirov.Ru Arendator.Kirov.Ru. Финансовый справочник